Menu

Základní náležitosti nájemní smlouvy

Podle občanského zákoníku (§ 2201 a násl.) musí každá nájemní smlouva obsahovat několik povinných prvků:

1. Identifikace smluvních stran

1. Pronajímatel – jméno, příjmení, datum narození, trvalý pobyt, případně IČO (pokud jde o firmu).
2. Nájemník – stejné údaje jako u pronajímatele.

Doporučuje se ověřit totožnost osob doklady.

2. Předmět nájmu

1. Přesný popis bytu: adresa, číslo bytu, patro, dispozice (např. 2+kk, 54 m²).
2. Součásti bytu: sklep, parkovací stání, balkón, terasa.
3. Je nutné uvést, zda je byt zařízený nebo nezařízený, a případně sepsat vybavení (např. kuchyňská linka, lednice, pračka). Nejlépe v příloze jako předávací protokol.

3. Doba nájmu

1. Na dobu určitou – např. 1 rok, s možností prodloužení.
2. Na dobu neurčitou – smlouva běží bez časového omezení, ukončení je jen výpovědí.

💡 Pokud chcete mít větší kontrolu, doporučuje se začít s dobou určitou (např. 12 měsíců) a poté zvažovat prodloužení.

4. Výše nájemného a platební podmínky

1. Je třeba jasně stanovit měsíční nájemné a splatnost (např. do 10. dne v měsíci na účet pronajímatele).
2. Uvést, jak se bude hradit záloha na služby a energie (elektřina, voda, teplo, internet…).
3. Je nutné rozepsat, co je součástí nájemného a co se platí zvlášť.

5. Jistota (kauce)

1. Maximálně do výše trojnásobku měsíčního nájemného (podle zákona).
2. Je třeba uvést, že se skládá před předáním bytu a jak se použije (např. na úhradu škod nebo nedoplatků).
3. Nezapomeňte napsat, kdy a jak se kauce vrátí (obvykle do 30 dnů od ukončení nájmu).

6. Předávání a stav bytu

1. Připojte předávací protokol, kde bude popsaný stav bytu (včetně fotodokumentace).
2. Je nutné uvést, že nájemník je povinen udržovat byt v běžném stavu a hlásit závady.

7. Práva a povinnosti stran

Povinnosti pronajímatele:

1. Udržovat byt v obyvatelném stavu.
2. Zajišťovat opravy, které přesahují běžnou údržbu.
3. Zajistit nájemníkovi nerušené užívání.

Povinnosti nájemníka:

1. Platit nájemné a služby řádně a včas.
2. Udržovat byt a provádět běžnou údržbu (např. výměna žárovek, čištění odpadu).
3. Nesmí provádět stavební úpravy bez souhlasu pronajímatele.
4. Nesmí byt podnajmout bez písemného souhlasu (pokud není sjednáno jinak).

8. Výpovědní podmínky

1. Doba určitou – skončí uplynutím sjednané doby, pokud se strany nedohodnou jinak. Výpověď je možná jen ze zákonných důvodů.
2. Doba neurčitá – standardní výpovědní lhůta je 3 měsíce (pokud není dohodnuto jinak).
3. Pronajímatel může dát výpověď jen ze zákonem vymezených důvodů (např. neplacení nájemného, poškozování bytu, vlastní potřeba).
4. Výpověď musí být písemná.

9. Závěrečná ustanovení

1. Den účinnosti smlouvy.
2. Počet vyhotovení.
3. Podpisy obou stran.

Co je vhodné do smlouvy doplnit ✅

1. Způsob doručování písemností – např. na e-mail i adresu trvalého pobytu.
2. Možnost kontrol pronajímatele – např. po předchozí domluvě jednou za 3 měsíce.
3. Pojištění domácnosti/nájemníka – doporučení či povinnost.
4. Ujednání o klidu v domě a dodržování domovního řádu.
5. Způsob vyúčtování služeb (zálohy, intervaly).

Co do smlouvy naopak nesmí patřit ❌

Existují ustanovení, která by smlouva obsahovat neměla – jsou totiž neplatná podle občanského zákoníku:

1. Zákaz přihlášení k trvalému pobytu – nájemník má toto právo ze zákona, smlouva mu ho nesmí upírat.
2. Pokuty za běžné porušení povinností – smlouva nesmí obsahovat smluvní pokuty (např. za pozdní zaplacení nájmu). Lze si však sjednat úrok z prodlení podle zákona.
3. Omezení počtu osob v bytě bez souhlasu pronajímatele – nájemník má právo v bytě bydlet s kým chce (rodina, partner). Pouze podnájem nebo ubytování jiných osob může být omezeno.
4. Ujednání vylučující povinnosti pronajímatele – např. že nájemník bude hradit veškeré opravy bytu. Běžná údržba ano, ale velké opravy musí zajistit pronajímatel.
5. Příliš vysoká kauce – nad trojnásobek nájemného je neplatná.
6. Zákaz domácích mazlíčků
7. Účtování zakázaných položek jako například fond oprav, správa SVJ, účetnictví a odměny SVJ - po nájemníkovi lze požadovat jen účtovatelné položky jako je voda, teplo, elektřina společných prostor, plyn a jiné.